编号：（08）009

香港保安局本月11日宣布，将闲置数十年的港深边境禁区由2800公倾减少到400公倾。该决定将对香港本地地产股产生多层次的影响：

1、香港长期实行的是以低税率吸引投资并降低经济与消费成本，高价批租土地作为政府重要财政收入的政策。香港的高地价世界闻名。虽然此次解禁的土地面积只占香港总面积约2.2%，并不能显著增加香港可利用土地面积。但考虑到香港丘陵山地占总面积的80%，并且已开发的土地仅占18%-20%，新增加的土地对整个市场的土地供求影响较大。有望部分降低香港地价及物业市价，并影响香港本地房产公司持有物业之市值，是个利空。如地产公司取得土地的成本降低对业绩的影响超过持有物业市价下跌的损失，也可构成利好。

对市场地价及物业市价的影响，主要取决于政府具体的土地供应规划。相信有97年突然增加8万多套物业给市场打击的前车之鉴，政府会稳妥推进开发计划。特别是如推出原禁区土地的供应，而大幅缩减其他地区的供地计划，这些地区土地及物业的市价可能不降反升。

2、如本地地产公司能有效参予解禁土地的开发项目，则能增加这些地产股的盈利，又构成利好。并且该禁区原本是荒野，出让价预计将远低于繁荣地段，如地产公司能以极低的成本购地，并将开发周期延长，在该地区面貌大为改观之时再上市出售，可能获利丰厚。这取决于政府出让土地的规模及该地区建设的速度。开发周期长也会占用地产公司之资金。另外，不同的公司参予兴建的程度不同，对业绩的影响也有所不同。

3、解禁的土地紧临深圳，有望建成一个繁荣的市镇，对于商业活动与深圳来往紧密的商家和居民，有可能大量迁移到该地区，抛售在其他地区之物业，并导致其他地区物业出租率下降，对物业市价和租金构成压力。还会影响内地，特别是深圳周边地区投资者在在香港购置物业的计划。但同时又必须考虑到该地区与深圳交通的便利，内地经济持续的良好表现使得居民购买力雄厚，则可能有在港购置物业计划的内地居民总量上增加。

4、长期来看，解禁土地增加的就业机会，对经济活动的推动，都能增加香港土地及物业的价值。该地区显然也会吸引内地资金的投资。从这一点来讲，对地产股构成利好。

5、对香港原靠近解禁地区的物业显然是个重大利好，可能出现明显的增值，对于拥有这些地区大量土地及物业的地产公司可能受益颇丰。

以上种种影响，基本都是中长期的利好或利空。港府发言人称，获得立法会财务委员会批准拨款后，港府会分4个阶段缩减边境禁区范围，预计2012年完成所有工程。预计研究可于2009年中完成，而初步的规划图将于2008年上半年完成后公布。短期对香港地产股的影响还只是心理层面的。总体上是利好还是利空，要综合衡量每一种因素的影响力，利空的影响力大于利多，则属利空。反之亦反。对不同的地产公司，影响也不一致。对地产股的投资者而言，也许美国预期的减息幅度，及由此带来的香港本地银行的减息才是对香港本地地产股的直接的立竿见影的利好。

要注意的是，香港本地地产股的走势受大势的影响最大。美国股市截至新年1月16日，已跌破去年8月中旬因次级贷危机形成的低点，而港股仍比当时的低位高出27.51%。16日当天，恒生指数跌幅明显大于道琼斯指数，如恒指出现补跌，本地地产股可能经历一波风雨。

本文公布于2008年1月18日的《证券时报》。